Бурмистров уверен – да. Что, когда и в каком объеме сделано и сколько потрачено на каждый вид работ. Вплоть до копейки. В пример приводится маленькая УК, которая опубликовала подробный отчет: десятки строчек: эта услуга стоит 50 копеек за квадрат, эта — 1,62 рубля, эта — 36 копеек.

— Управляющие компании обязаны предоставлять жителям подробную отчетность по установленным формам — и на сайте самой компании, и на федеральном «Реформа ЖКХ». Каждый желающий может зайти на сайт «Реформа ЖКХ» — и, открыв старичку своего дома, увидеть, что детализированных данных по дому нет. Стоят итоговые данные в сотнях тысяч или миллионах рублей — хотя все должно быть расписано по видам работ.​

Уже два года чиновник пытается «вытрясти отчет» из местных управляющих компаний всеми возможными методами. Но пока в этом ему не помогло даже постановление суда.

Цель Бурмистрова – создать прецедент, заставить компании соответствовать федеральным требованиям. Тогда, по его мнению, люди начнут  серьезнее и внимательнее относиться к ЖКХ. Интересоваться зачем эта услуга нам? Почему она столько стоит?

Хотя этими вопросами стоило бы озадачиться раньше. Жильцы обязаны заранее согласовывать стоимость и перечень работ  с ЖКХ — компанией. Тогда собственник будет знать за что и сколько платит. Такое мнение в своем блоге высказывает Юрий Кочетков, автор проекта  Бурмистр. ру.

Свою точку зрения по поводу раскрытия информации ЖКХ и затрат управляющих компаний он высказывает вполне доходчиво.

«Если вы откроете Жилищное законодательство, Жилищный кодекс – 416 постановление стандарта управления многоквартирными домами, 731 постановление стандарта раскрытия информации и другую нормативно – правовую – базу, то вы нигде не найдете, что УК обязана перед вами раскрывать структуру фактически понесенных трат. Еще в 2013 году Высший арбитражный суд высказался по этому поводу: «Управляющая организация не должна доказывать размер фактически понесенных расходов, выделяя их по отношению к одному из собственников.

Это означает, что УК не должна показывать вам, и это нигде не может быть прописано, кроме как в договоре между вами и УК, о том, сколько она тратит, куда и кому платит какую зарплату», — говорит Кочетков.

Здесь он приводит простой пример. Вас интересуют качественные услуги или вас интересует сколько потратила компания? Это вещи невзаимосвязанные. Если вы летите на самолете вас не волнует сколько за это получает пилот. Вы обращаете внимание на  сервис, приятные улыбки стюардесс, и наличие хорошей еды на борту. Можно провести аналогию с ЖКХ. Ведь между вами и авиакомпанией или управляющей компанией будет заключен по гражданскому законодательству договор возмездного оказания услуг. Задача исполнителя – оказать услугу, а не раскрывать сколько это стоит и куда были потрачены деньги. По действующему законодательству УК обязана показать не количество потраченных денег, а объем выполненных работ по сравнению с тем, о чем с ней договорились жильцы.

Они  должны на общем собрании собственников согласовать размер платы и перечень услуг по содержанию общего имущества дома с УК. Она в свою очередь должна в конце года показать им, что весь этот список она исполнила.

Если со стороны собственников нет претензий по качеству выполненных работ, запротоколированных и заактированных, то все деньги, которые остались в управляющей компании, там же и остаются. И если кто – то говорит, что это деньги целевые и жильцы заплатили и перед ними должны отчитаться за каждую копейку, то с таким же успехом можно обратиться к любому специалисту. «Придите к парикмахеру и после стрижки спросите сколько стоит заточка ножниц, каждое средство и его какова его зарплата. И парикмахер вам ничего не покажет и УК ничего не должна, — поясняет специалист.

У управляющей компании ЖКХ есть несколько статей дохода. Первое – коммунальные платежи. На этом заработать организация не сможет. Так как коммунальная услуга продается вам ровно по цене приобретения. Если УК купила воду за 10 рублей, то и продает ее также.

Вторая составляющая – плата за содержание и ремонт жилья. Все работы вы должны ( хотя многие этого не делают) согласовать с УК заранее, в том числе и цену. Если вы согласовали обьемы услуг, их стоимость и периодичность, то, по Гражданскому кодексу, стоимость этих работ становится твердой ценой. Если это так, то УК не сможет взять с вас больше, но и вы не можете потребовать взять с вас меньше.

Если на работы по содержанию управляющая компания потратила больше – ее убытки, а меньше, то это 710 статья Гражданского кодекса – экономия подрядчика. И эти деньги никак не могут быть вашими.

Согласно статье 162 ЖК РФ управляющая компания берет в собственников плату за управление. Это та плата, которую жильцы платят за то, что управляющая компания выступает на их дома своеобразным прорабом и заключает договора с поставщиками, подрядчиками, организациями и тд. И структуру платы за управление никто для собственников открывать не обязан!

Чиновники сейчас пытаются обеспечить некую информационную прозрачность и поставить УК в некое зависимое  положение. Но поймите правильно  — любая коммерческая организация должна зарабатывать.

Так оно или нет  предстоит выяснить каждому собственнику, порывшись в законах. Если ему, конечно важно сколько и за что он платит. Однако эту информацию можно использовать как отправную точку своих поисков.

The post Раскрыть или не раскрыть: насколько прозрачны должны быть отчеты УК appeared first on Портал ПроЖКХ.

Представьте такую картину: врач-хирург проводит операцию, за этим внимательно наблюдают государственный инспектор (филолог по профессии) и общественный контролер (мастер-парикмахер). «Стоп! — командует инспектор в самый ответственный момент. – Я тут просмотрел договор пациента и вижу, что в реквизиты вкралась грамматическая ошибка, займитесь устранением выявленных недостатков». «Да-да, — поддерживает общественный контролер. – И прическа у оперируемого растрепалась, поправить надо». Смех смехом, а если серьезно, то примерно так сейчас во многом выглядит деятельность надзорных органов в отношении управляющих компаний.

— Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, — напоминает Борис Кичкин. – Его эксплуатация требует знаний, которыми обладают работники строительных и инженерно-технических специальностей. Такие работники есть в управляющих компаниях. А вот сотрудники контрольных и надзорных органов нередко такой квалификацией не обладают. Чаще всего профессиональные требования к сотруднику ГЖИ – это любое высшее образование. Только в двух регионах нашей страны мне удалось найти в качестве обязательного требования наличие инженерно-строительной специальности. И в муниципальный контроль также, насколько мне известно, не отбирают строителей. Возникает вопрос: кто проверяет?

— Но ведь работники ГЖИ могут при необходимости привлечь к проверке специалистов?

— Да, могут. Но на практике факты таковы: по нашим данным, в 2016 году 72% требований в предписаниях ГЖИ и муниципального контроля касались ремонта различных малозначительных элементов внутреннего благоустройства здания. В то время как основными проблемами жилого фонда, исходя из заявок жителей в УК, были: электрика (24%), лифтовое хозяйство (12%) и отопление (10%), канализация. Проблемы элементов внутреннего благоустройства здания (испорченные рамы, разбитые стекла, форточки, перила, окраска стен подъездов) среди всех заявок занимают лишь 7%.

О чем это говорит? О том, что предписания основаны на визуальной оценке проверяющих без фактического анализа проблем конкретного МКД. То есть пришла плановая проверка, осмотрели, нашли недостатки – вынесли предписание. Это и понятно, ведь задача чиновника – провести плановую проверку или закрыть жалобу. То есть как максимум разрешить конфликт, но не саму проблему.

— Проблемы элементов внутреннего благоустройства — это ремонт подъездов, ступенек и козырьков, покраска стен, потолков. Что ж в этом плохого?

— Хорошо поставить новый козырек или отремонтировать подъезд. Но если не хватает средств на ремонт кровли, что нужно делать в первую очередь? При существующем в Орле минимальном тарифе на содержание жилья многоквартирные дома живут в условиях жесткого дефицита средств, вот и приходится выбирать. Для этого и разрабатываются основанные на заявках жителей и заключениях специалистов планы работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Но эти планы стало сложно выполнять из-за огромного количества предписаний контролирующих органов. Получается, планы составлять не надо — придут проверяющие и заставят делать то, что неактуально. И попробуй не исполни, такой парадокс.

Мы посмотрели, во что же обходятся трудозатраты на исполнение всех этих поручений. По группе компаний Первой городской в 2016 году на это ушло 13 тысяч 984 человеко-часа. Это работа квалифицированных специалистов, инженерно-технических работников, которых оторвали от выполнения плановых работ и аварийных заявок. При этом из 879 предписаний, выставленных по нашей группе компаний в 2016 году, только 169 требовали проведения фактических работ на домах. По результатам предписаний было вынесено семь штрафов, взыскано 570 тысяч рублей. То есть это деньги, которые были сняты с содержания домов.

— Борис Константинович, бытует мнение, что штраф – это крайняя мера, что он выносится только, когда нерадивая УК не хочет устранять выявленные недостатки…

— На практике это не совсем так. К примеру, ряд предписаний не учитывает сезонность работ. Так, в феврале в адрес разных УК были вынесены предписания, которые обязывают произвести покраску наружных труб газопроводов. Срок выполнения этих предписаний завершается в марте, но, скажите мне, кто выполняет наружные покрасочные работы под снегом и дождем, в холода? Как минимум для этого нужны специальные дорогостоящие материалы, то есть не в сезон эти работы обойдутся втридорога. Не говоря уже о том, что вопрос о принадлежности наружных газопроводов к сфере деятельности УК вообще спорный, он сейчас рассматривается в арбитражном суде Орловской области. Штраф в 250 тысяч рублей на УК могут наложить, например, за «неверное раскрытие информации», то есть ошибку на сайте. Мы оспариваем вынесенные штрафы в судебном порядке, но это долгий процесс.

— Тогда вопрос: как быть с жалобами граждан, ведь нередко есть на что жаловаться?

— Я думаю, в идеале нужно бы считаться с профессионалами и опираться на факты. Поступает обращение, допустим, сделать ремонт в подъезде №2. Первое, что должен сделать проверяющий, это выяснить, насколько критично для дома такое требование. В УК вполне мотивированно могут разъяснить, сколько средств имеется на счету дома, какие работы нужно выполнить в первую очередь для поддержания общего технического состояния (ремонт кровли, домовых сетей, замена труб и т. п.) и как повлияют затраты на ремонт подъезда на сроки выполнения этих работ. Но на деле сегодня при проверке необязательно даже ставить в известность управляющую компанию! К сожалению, во многих регионах такой контроль со стороны надзорных органов, подчиненных местным и региональным властям, приводит к элементарному сведению счетов с неугодными компаниями.

— Так в чем же состоит парадокс той системы контроля в ЖКХ, которая действует сегодня?

— Проблема не была бы столь острой, если бы на обслуживании в УК находились только новостройки. Но, как мы знаем, большинство многоквартирных домов в Орле были построены 40 и более лет назад. Есть дома, состояние которых мы оцениваем близко к критическому. Есть дома, остро нуждающиеся в капитальном ремонте. Поэтому часто вопрос грамотного и планомерного ремонта – это буквально вопрос нормального функционирования здания и условий проживания в нем, вопрос «жизни и смерти» МКД. Парадокс в том, что такому планомерному обслуживанию сегодня препятствуют те органы, которые по определению должны работать на улучшение качества жизни в МКД.

Эта проблема существует на уровне всей страны. По данным того же «Бургомистр.ру», на основе изучения данных о деятельности ГЖИ в регионах, в 2015 году в Ростовской области УК заплатили 18 млн рублей штрафов, УК Курганской области – 16 млн рублей, а в Новосибирской – 24 млн рублей. Думаю, в 2016 году эти суммы выросли значительно. Вот и представьте, какие деньги снимаются с содержания нашего далеко не нового жилого фонда и уходят в бюджеты.

The post Парадокс контроля: почему миллионы рублей уходят из жилого фонда? appeared first on Портал ПроЖКХ.