В Воронежской городской Думе состоялся семинар, посвящённый злободневным вопросам ЖКХ. В дискуссиях приняли участие представители властей региона, руководители управляющих компаний, юристы и активисты жилого фонда.

Последние изменения в жилищном законодательстве устанавливают —  «первой строкой» в квитанцию об оплате должны включаться расходы на общедомовые нужды. При этом данный перечень закрепляется в протоколе после общедомового собрания и затем передаётся в управляющую компанию.

И тут проблема «на лицо». Председателя некоммерческого партнёрства «Коллегии по урегулированию экономических споров» Андрей Смирнов утверждает, что больше 80% протоколов управляющие компании подделывают.

Для того, чтобы прекратить такую практику участники дискуссии предложили решение — протоколы общих собраний должны оформлять на официальной бумаге, имеющий госномер.

Участники уверены, что такие меры хоть не спасут от фальсификации бумаг раз и навсегда, но заметно сократят число преступных случаев.

В ближайшее время власти региона  сформулируют ряд предложений по регулированию сферы ЖКХ, которые отправят в органы федеральной власти.

The post Под надзором: протоколам общих собраний присвоят госномер appeared first on Портал ПроЖКХ.

Представьте такую картину: врач-хирург проводит операцию, за этим внимательно наблюдают государственный инспектор (филолог по профессии) и общественный контролер (мастер-парикмахер). «Стоп! — командует инспектор в самый ответственный момент. – Я тут просмотрел договор пациента и вижу, что в реквизиты вкралась грамматическая ошибка, займитесь устранением выявленных недостатков». «Да-да, — поддерживает общественный контролер. – И прическа у оперируемого растрепалась, поправить надо». Смех смехом, а если серьезно, то примерно так сейчас во многом выглядит деятельность надзорных органов в отношении управляющих компаний.

— Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, — напоминает Борис Кичкин. – Его эксплуатация требует знаний, которыми обладают работники строительных и инженерно-технических специальностей. Такие работники есть в управляющих компаниях. А вот сотрудники контрольных и надзорных органов нередко такой квалификацией не обладают. Чаще всего профессиональные требования к сотруднику ГЖИ – это любое высшее образование. Только в двух регионах нашей страны мне удалось найти в качестве обязательного требования наличие инженерно-строительной специальности. И в муниципальный контроль также, насколько мне известно, не отбирают строителей. Возникает вопрос: кто проверяет?

— Но ведь работники ГЖИ могут при необходимости привлечь к проверке специалистов?

— Да, могут. Но на практике факты таковы: по нашим данным, в 2016 году 72% требований в предписаниях ГЖИ и муниципального контроля касались ремонта различных малозначительных элементов внутреннего благоустройства здания. В то время как основными проблемами жилого фонда, исходя из заявок жителей в УК, были: электрика (24%), лифтовое хозяйство (12%) и отопление (10%), канализация. Проблемы элементов внутреннего благоустройства здания (испорченные рамы, разбитые стекла, форточки, перила, окраска стен подъездов) среди всех заявок занимают лишь 7%.

О чем это говорит? О том, что предписания основаны на визуальной оценке проверяющих без фактического анализа проблем конкретного МКД. То есть пришла плановая проверка, осмотрели, нашли недостатки – вынесли предписание. Это и понятно, ведь задача чиновника – провести плановую проверку или закрыть жалобу. То есть как максимум разрешить конфликт, но не саму проблему.

— Проблемы элементов внутреннего благоустройства — это ремонт подъездов, ступенек и козырьков, покраска стен, потолков. Что ж в этом плохого?

— Хорошо поставить новый козырек или отремонтировать подъезд. Но если не хватает средств на ремонт кровли, что нужно делать в первую очередь? При существующем в Орле минимальном тарифе на содержание жилья многоквартирные дома живут в условиях жесткого дефицита средств, вот и приходится выбирать. Для этого и разрабатываются основанные на заявках жителей и заключениях специалистов планы работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Но эти планы стало сложно выполнять из-за огромного количества предписаний контролирующих органов. Получается, планы составлять не надо — придут проверяющие и заставят делать то, что неактуально. И попробуй не исполни, такой парадокс.

Мы посмотрели, во что же обходятся трудозатраты на исполнение всех этих поручений. По группе компаний Первой городской в 2016 году на это ушло 13 тысяч 984 человеко-часа. Это работа квалифицированных специалистов, инженерно-технических работников, которых оторвали от выполнения плановых работ и аварийных заявок. При этом из 879 предписаний, выставленных по нашей группе компаний в 2016 году, только 169 требовали проведения фактических работ на домах. По результатам предписаний было вынесено семь штрафов, взыскано 570 тысяч рублей. То есть это деньги, которые были сняты с содержания домов.

— Борис Константинович, бытует мнение, что штраф – это крайняя мера, что он выносится только, когда нерадивая УК не хочет устранять выявленные недостатки…

— На практике это не совсем так. К примеру, ряд предписаний не учитывает сезонность работ. Так, в феврале в адрес разных УК были вынесены предписания, которые обязывают произвести покраску наружных труб газопроводов. Срок выполнения этих предписаний завершается в марте, но, скажите мне, кто выполняет наружные покрасочные работы под снегом и дождем, в холода? Как минимум для этого нужны специальные дорогостоящие материалы, то есть не в сезон эти работы обойдутся втридорога. Не говоря уже о том, что вопрос о принадлежности наружных газопроводов к сфере деятельности УК вообще спорный, он сейчас рассматривается в арбитражном суде Орловской области. Штраф в 250 тысяч рублей на УК могут наложить, например, за «неверное раскрытие информации», то есть ошибку на сайте. Мы оспариваем вынесенные штрафы в судебном порядке, но это долгий процесс.

— Тогда вопрос: как быть с жалобами граждан, ведь нередко есть на что жаловаться?

— Я думаю, в идеале нужно бы считаться с профессионалами и опираться на факты. Поступает обращение, допустим, сделать ремонт в подъезде №2. Первое, что должен сделать проверяющий, это выяснить, насколько критично для дома такое требование. В УК вполне мотивированно могут разъяснить, сколько средств имеется на счету дома, какие работы нужно выполнить в первую очередь для поддержания общего технического состояния (ремонт кровли, домовых сетей, замена труб и т. п.) и как повлияют затраты на ремонт подъезда на сроки выполнения этих работ. Но на деле сегодня при проверке необязательно даже ставить в известность управляющую компанию! К сожалению, во многих регионах такой контроль со стороны надзорных органов, подчиненных местным и региональным властям, приводит к элементарному сведению счетов с неугодными компаниями.

— Так в чем же состоит парадокс той системы контроля в ЖКХ, которая действует сегодня?

— Проблема не была бы столь острой, если бы на обслуживании в УК находились только новостройки. Но, как мы знаем, большинство многоквартирных домов в Орле были построены 40 и более лет назад. Есть дома, состояние которых мы оцениваем близко к критическому. Есть дома, остро нуждающиеся в капитальном ремонте. Поэтому часто вопрос грамотного и планомерного ремонта – это буквально вопрос нормального функционирования здания и условий проживания в нем, вопрос «жизни и смерти» МКД. Парадокс в том, что такому планомерному обслуживанию сегодня препятствуют те органы, которые по определению должны работать на улучшение качества жизни в МКД.

Эта проблема существует на уровне всей страны. По данным того же «Бургомистр.ру», на основе изучения данных о деятельности ГЖИ в регионах, в 2015 году в Ростовской области УК заплатили 18 млн рублей штрафов, УК Курганской области – 16 млн рублей, а в Новосибирской – 24 млн рублей. Думаю, в 2016 году эти суммы выросли значительно. Вот и представьте, какие деньги снимаются с содержания нашего далеко не нового жилого фонда и уходят в бюджеты.

The post Парадокс контроля: почему миллионы рублей уходят из жилого фонда? appeared first on Портал ПроЖКХ.

Координатор проекта Партии «Управдом», заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев заявил, что партия намерена предоставить председателям домовых комитетов большую свободу действий. Собрать общее собрание собственников трудно, особенно в больших домах. К тому же многие жильцы такие мероприятия игнорируют, оставляя принятие решений «старшим по домам». Именно поэтому часть вопросов, которые не являются для дома решающими, передадут на решение совету МКД или же председателю дома.

В связи с этим первым шагом к изменениям станет масштабный мониторинг работы управдомов. Его задачей станет повышение эффективности управления многоквартирными домами.

«Во-первых, мы должны посчитать, сколько многоквартирных домов в стране имеют соответствующий совет. Кроме того, мы хотим понять, какие положения Жилищного кодекса, отнесенные к компетенции совета МКД, реализуются на практике. Самое главное, мы хотим понять, какие дополнительные полномочия хотят получить советы МКД, чтобы наиболее полно заниматься управлением», – добавил Качкаев.

Особенно важно, считает Качкаев, передать председателю домового комитета право представлять свой дом в ходе судебный разбирательств. До сих пор такой возможности не было – при разбирательстве в Арбитражном суде или Жилищной инспекции, до сих пор нельзя представлять МКД без доверенности в органах власти. Это создает дополнительные трудности не только для самого управдома, но и для жителей, которые за оформления документа должны потратить свое время и средства.

За все время проведения мониторинга эксперты выяснят в каких регионах существуют союзы и ассоциации советов МКД, сколько их, каким образом строится их работа. Отдельным пунктом выделен вопрос оплаты для председателей домовых комитетов. В «единой России» уверены – такая кропотливая работа должна оплачиваться, поскольку «конкретный гражданин ил группа граждан являются управляющими дома».

Результаты исследования будут опубликованы на сайте партии с 10 по 20 апреля и станут основой будущих законодательных изменений.

The post Принять правильное решение: управдомам расширят полномочия appeared first on Портал ПроЖКХ.

Для начала посмотрим сколько денег на счете вашего дома. Возьмем стандартную пятиэтажку, площадью 4 тысячи квадратных метров. Кварплата такому дому обойдется в 15 рублей с квадратного метра – небольшая сумма. В регионах она разнится – в Москве боле 30 рублей, в муниципальных образованиях – 7-8 рублей. В нашей пятиэтажке управляющая компания выставляет совокупно всем собственникам счет в 60 тысяч рублей или 720 рублей в год.

Сумма кажется многим достаточно большой. Посчитаем. Во – первых, это только начисления. Не все оплатят свои квитанции вовремя. То есть сумма может быть еще меньше, но мы считаем, что собственники – идеальные граждане.

На этом доме есть дворник, сантехник, рабочий по ремонту, бухгалтер и юрист в управляющей компании и т.д. Каждый их этих 10 человек получает зарплату в 15 тысяч, что УК обходится в 150 тысяч ежемесячно. Прибавим сюда НДФЛ и страховые взносы – вот  они, 200 тысяч рублей и почти половина бюджета вашего дома.

Предположим, что вся эта группа работников работает не только на нашей пятиэтажке, а на десяти домах. То есть доля вашего дома в фонд заработной платы – 20 тысяч в месяц или 240 тысяч в год. Из 720 тысяч вычитаем 240 и получаем сумму в 480 рублей в год. Еще один несложный подсчет – на счету пятиэтажки остается в идеале 40 тысяч рублей в месяц. Если вы считаете, что это много, то вы ошибаетесь.

С этих денег управляющая организация должна заплатить за вывоз мусора, обслуживание внутридомового газового оборудования, ремонт подъездов и другую не очень крупную работу.

Большинство россиян думают, что управляющие компании работают плохо. Способствуют этому СМИ, которые говорят: решить свою проблему в доме  можно только пожаловавшись в прокуратуру или аппарат президента. Написать жалобу может любой гражданин, причем он не обязательно будет собственником этого дома. Возникает дилемма: от санкций госорганов могу пострадать я – собственник этого дома, а жалобу может подать любой человек со стороны, который никак отвечать не будет.

Жалоба рассматривается органами, которые не дают себе труда проверить сделано ли то, на что жаловались. Причем благодаря современным сервисам одна жалоба может попасть в абсолютно все контролирующие ведомства. В итоге в вашу управляющую компанию придет 10 писем с просьбой о предоставлении документов на проверку. В каждой, я вас уверяю, управляющей компании на территории России есть сотрудник, а то и отдел, который отвечает на однотипные запросы. Получается, что кто – то со стороны написал жалобу на вашу УК, а собственник вынужден  оплачивать никому не нужную работу отдельного сотрудника либо целых отделов!

Управляющие органы занимаются бюрократическими отписками на поступившие запросы. В результате УК вынуждены предоставлять кипы документов или же без всякого разбирательства заплатить штраф в размере 250 – 300 тысяч рублей, которые вычтут из 480 тысяч бюджета дома.

Вот и получается, дорогие кляузники, что вы нажаловались на проблемы в доме, ни разу там не появившись, выполнили свой гражданский долг и подставили всех жителей дома. Никто еще не придумал как сделать так, чтобы УК бесплатно (потому как деньги забрали в бюджет) производили ремонт дома. Управляющая организация – коммерческая структура и норма рентабельности и прибыльности у нее не такая большая. А ваша жалоба забрала все оборотные средства с вашего же дома.

Количество штрафов для управляющих компаний и ТСЖ ограничено только фантазией законодателей и будет зависеть от инициативы жалобщиков и нелюбви госорганов. Административное предписание на 250 тысяч можно получить за что угодно и сколько угодно раз.

 Простой пример: неверное раскрытие информации в ГИС ЖКХ и других информационных системах грозит УК штрафом в 250 тысяч рублей. Случайное искажение цифры на сайте, который откровенно плохо работает, приведет к тому, что на вашем доме не станет денег.

Возникает интересная ситуация: у любой управляющей организации в вашем регионе есть дома, которые никто не будет брать в управление. Это так называемые «писательские дома». Огромные по площади и с хорошим размером платы, но извините – пара «писателей» сделают так, что на ваш дом в городе никто не придет. Какие бы деньги не зарабатывались на доме, все они будут отданы в пользу бюджета. Рано или поздно УК бросит такой дом. И это правильно – благотворительностью на рынке никто заниматься не должен.

Что же в результате? Когда одна УК отказывается от дома, должна прийти другая. Жители обычно выбором не утруждаются, да и другие УК к этому моменту о «писательском доме» наслышаны. По 75 постановлению правительства на дом объявят конкурс. Раз, а потом еще и еще – спроса – то нет. И каждый раз, когда будет открываться новый «тур», размер платы возрастет на 10%.

Из –за одного жалобщика вы получите огромную плату за управление, УК, которую выбрал муниципалитет.

К чему я призываю: прежде чем начать писать жалобу поймите – почти каждая УК готова к диалогу. Обсудить и рушить все вопросы. Они вам не враги. Понятно, что они находятся по тут сторону квитанций, но хорошее управление строится не на жалобах, а на общении. Вы, как собственники, должны проявлять инициативу, но не в виде жалоб, а в конструктивных предложениях, контроля за действиями мастеров и прорабов.

Запомните! Жизнь в «писательском доме» означает, что хорошая грамотная УК к вам не придет. Ни одна коммерческая организация в России не согласится на добровольные убытки. Сначала сходите пообщайтесь, а уже потом, если вас «отфутболили», обращайтесь в госорганы.

The post Кто расплачивается за штрафы управляющим компаниям appeared first on Портал ПроЖКХ.

Проект ввода в эксплуатацию домов с инструкцией по пользованию представила главе Минстроя Михаилу Меню  Торгово-Промышленная Палата РФ на прошедшем совещании по актуальным вопросам экономики управления МКД.

В рамках мероприятия проект представили и представителям жилищно — коммунальной сферы — ресурсоснабжающим и управляющим организациям. Ведь основная цель нововведения облегчить процесс управления домом, упростить его обслуживание и избежать излишних расходов. Эксперты полезность подобной инструкции подтвердили.

Наша задача – сформировать ответственное отношение собственников к управлению своими домами. С помощью подобных инструкций собственники смогут получить всю информацию о доме и использованных материалах и принимать решение о способе управления домом, —  говорит Михаил Мень.

Он также отметил, что появление инструкции поможет сделать платежи по основным статьям содержания дома более прозрачными — ведь многие расходы можно будет спланировать и расписать заранее. Так что это не станет неожиданностью для жильцов. Например, помимо информации о температурном режиме в помещениях, авторы инструкции расскажут о правилах эксплуатации и ремонте ограждающих конструкций, телекоммуникаций и лифтовых шахт, сроках службы замков и т.д.

Между тем некоторые новостройки такими полезными мануалами уже обзавелись. Правда, пока на это решились только крупные жилые комплексы.

The post Как жить прикажете: многоквартирные дома обзаведутся инструкциями appeared first on Портал ПроЖКХ.