На коммуналку жители городов-миллионников тратят 6–8% от зарплаты
Жители городов-миллионников тратят 6–8% от зарплаты на оплату услуг ЖКХ — содержание и ремонт жилого помещения, а также взносы на капремонт. В то время как москвичи и жители Санкт-Петербурга тратят порядка 3%. Как рассказал «Известиям» президент Ассоциации компаний обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков, основную часть затрат в себестоимости обслуживания жилых домов составляет оплата труда, поэтому при расчете тарифов субъекты должны в первую очередь использовать показатель средней заработной платы в регионе. Тогда уровень цен в регионах необходимо уменьшить, а в Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, увеличить, чтобы рынок «двух столиц» стал более привлекателен для частных компаний. С таким предложением АКОН планирует обратиться в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) и Минстрой России.
АКОН провело исследование по тарифам ЖКХ в городах-миллионниках, которая показывает, что тарифные ставки на коммунальные услуги не связаны со средней заработной платой населения в регионе. При этом по словам президента ассоциации Сергея Крекова, в структуре себестоимости обслуживания жилищного фонда 70% составляет фонд оплаты труда (ФОТ).
Так, например, в Москве средняя зарплата составляет 56,9 тыс. рублей. Тарифная ставка на содержание и ремонт жилого помещения установлена в размере 25,51 рублей за 1 кв. м, а размер взноса на капитальный ремонт — 15 рублей. Согласно данным Росстата, средняя площадь квартиры в России составляет 54,1 кв. м, то есть в среднем москвичи тратят около 3% своей зарплаты на услуги ЖКХ. Такой же процент от зарплаты уходит и у жителей Санкт-Петербурга, где содержание жилого помещения стоит 20,42 рублей, а размер взноса на капремонт — 2,5 рубля. В то же время жителям Нижнего Новгорода приходится отдавать 8% от заработанных денег — тариф на содержание 29,85 рублей и на капремонт — 6,3 рубля. Траты жителей других мегаполисов — Екатеринбурга, Перми, Самары, Казани, Новосибирска и Ростова-на-Дону в среднем составляет 5–6%.
— При формировании тарифов нужно учитывать структуру себестоимости, — говорит Креков. — Удельный вес ФОТа в издержках управления жилым фондом составляет 68–70%. Помимо этого, себестоимость включает в себя затраты на вывоз мусора, расходные материалы на клининг, на инженерию, налоги, обслуживание лифтов, радиоточку и антенну, прибыль УК (5–10%). Однако, как мы видим, сейчас тарифообразование к структуре издержек не имеет никакого отношения.
Ассоциация считает эталонным вариантом Ростов-на-Дону, где тарифная ставка на содержание помещений (16,07 рублей за 1 кв. м) в номинальном выражении ниже, чем в других городах-миллионниках, и в этих условиях успешно работают государственные и частные управляющие компании.
— Эксплуатация фонда нормально осуществляется с этим тарифом и при средней зарплате 21,6 тыс. рублей. Если у нас в структуре себестоимости основное — это зарплата, то почему в других регионах совсем другое соотношение? В Москве и Санкт-Петербурге тариф установлен ниже рыночного, и это приводит к тому, что доля государственных компаний огромна. Очень мало объектов, которые привлекательны для частных компаний, им невыгодно обслуживать по такому тарифу. В этих городах коммерческие компании существуют только в тех домах, где общая площадь здания превышает 10 тыс. кв. м и, как следствие, невысокий тариф можно добрать объемом обслуживаемого жилого фонда, дома же с меньшей площадью убыточны. В Нижнем Новгороде, наоборот, госкомпании практически отсутствуют, а 80–90% фонда эксплуатируется частным бизнесом, — говорит Креков.
АКОН планирует обратиться в ФАС России, Министерство строительства и ЖКХ с просьбой в расчете тарифов за основу брать средние заработные платы в регионе. По словам Крекова, сейчас тарифообразование непрозрачно — каждый регион устанавливает стоимость местным постановлением, однако единой методики расчета нет.
Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, взнос на капремонт и плату за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, отопление). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общедомовом собрании с учетом предложений управляющей компании. Если же решение не было принято, то только тогда размер устанавливается органами местного самоуправления. Однако, по словам Крекова, проблема заключается в том, что управляющим компаниям редко удается собрать жильцов, поэтому в итоге большинство россиян платит по тарифу, установленному властями.
Председатель союза жилищных организаций Москвы Константин Крохин отметил, что в России только около 5% жильцов самостоятельно устанавливают тарифы на содержание домов.
— В основном в новостройках активные жители сами выбирают тариф, исходя из набора услуг — например, хотят ли они охрану и консьержа, зеленые насаждения во дворе, сколько раз в неделю проводить уборку и пр. Так и задумывалось изначально. Но в старом жилом фонде люди не активны, да им и не дают реализовать самоуправление. В итоге по закону тарифы должны устанавливать собственники, но в реальности это делают местные власти. Это порождает коррупцию и непрозрачность ценообразования. Тариф должен ориентироваться на затраты, и у каждого дома он должен быть свой — где-то хороший подъезд, а где-то щели в окнах. Власти устанавливают тариф в кулуарах, ориентируясь на какое-то экспертное сообщество, а нормативно-правовых актов с методикой расчета нет, — говорит он.
Однако Крохин считает, что необязательно повышать тарифы в Москве и Санкт-Петербурге, чтобы привлечь малый и средний бизнес.
— В Москве очень много многоэтажек — от 300 до 1 тыс. квартир, обслуживание которых уже выгодно для компаний. Кроме того районы, где стоит от 200 до 400 домов, нужно разделить на микрорайоны и разыгрывать лоты на обслуживание домов между компаниями, чтобы на одну приходилось примерно 20 домов, тогда компании смогут снижать свои издержки. Но у нас наблюдается противоположная тенденция — идет монополизация, созданы ГБУ «Жилищник», обслуживающие целый район, — от этого ухудшается качество услуг, — рассказал Крохин.
Отметим, что с 1 июля 2015 года в субъектах Российской Федерации выросли тарифы в сфере ЖКХ в среднем на 8,7%. Кроме того на россиян была возложена оплата капитального ремонта жилого фонда. К программе капремонта последним присоединилась Москва — так, жители столицы с 1 июля должны платить взносы на капитальный ремонт общедомового имущества. В среднем по России ежемесячные платежи составляют 6–7 рублей за 1 кв. м.
